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Immobilienkauf

11. Februar 2009

Bei allen folgenden Punkten steht der rechtliche Aspekt im Vordergrund

Der Kaufvertrag:
Ein Kaufvertrag sollte jedenfalls folgende Elemente enthalten:

den Verkäufer und den Käufer
den Kaufpreis
eine genaue Bezeichnung des Objektes
die Einverleibungsbewilligung

Darüber hinaus enthalten die meisten Verträge noch folgende Punkte:

Lage- und Ausstattungsbeschreibung
Bestimmungen die Übergabe der Wohnung oder Liegenschaft betreffend
Mängelhaftung und Risikotragung
Kündigungs- und Auflösungsbestimmungen
Erklärungen die Staatsbürgerschaft betreffend
Treuhänder für die Abwicklung

Beim Kauf von Eigentumswohnungen enthalten die meisten Kaufverträge noch folgende Elemente:

die Verpflichtung zur Begründung von Wohnungseigentum, soweit dieses noch nicht besteht
eventuell: Bestimmungen über die Hausverwaltung (der Wohnungseigentümer kann max. 5 Jahre an eine Hausverwaltung gebunden werden)
Regelungen über die Aufwendungen für Instandhaltung und die Aufteilung einer Mietzinsreserve. Besonders bei Begründung von Wohnungseigentum in Althäusern und bei gemischt genutzten Objekten (teils Miete, teils Wohnungseigentum) ist diesen Bestimmungen große Bedeutung beizumessen.
Betriebskostenaufschlüsselung
Sicherungsmittel gemäß Bauträgervertragsgesetz (BTVG)

Wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch einverleibt werden, übernehmen Sie automatisch alle vor Einverleibung Ihres Rechtes verbücherten Lasten. Überprüfen Sie daher genau, welche Lasten im Grundbuch vorhanden sind und vereinbaren Sie im Kaufvertrag deren Löschung oder deren Anrechnung auf den Kaufpreis. Beachten Sie, dass z.B. Wegerechte, Leibrenten, Wohnrechte usw. den Wert einer Liegenschaft erheblich schmälern können!

Die weitere Abwicklung:

- Der Kaufvertrag muss von Käufer und Verkäufer notariell beglaubigt unterfertigt werden. Die Beglaubigung der Unterschriften ist Bedingung für die Einverleibung des Eigentumsrechtes im Grundbuch 
- Sodann ist beim Gericht, in dessen Sprengel die Wohnung liegt, der Antrag auf Einverleibung des Eigentumsrechts zu stellen. Da das bezügliche Gesuch speziellen Formvorschriften genügen muss, empfiehlt es sich, damit Kundige zu betrauen. 
¦ Beachten Sie, dass Kaufverträge manchmal von Behörden zu genehmigen sind. Das ist besonders der Fall, wenn Ausländer (nicht EU-Bürger) Liegenschaftseigentum erwerben wollen, kann aber auch bei landwirtschaftlich genutzten Liegenschaften oder in Assanierungsgebieten in Städten notwendig sein.
Beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung werden oft zwei Verträge errichtet, ein Anwartschaftsvertrag, der die allgemeinen Vertragsbestimmungen enthält, und ein Kaufvertrag, der nur noch der Einverleibung im Grundbuch dient und erst nach Rechtskraft des Nutzwertgutachtens errichtet wird.

Miteigentum und Wohnungseigentum:
Wenn es mehr als einen Eigentümer einer Liegenschaft gibt, so können diese

• Miteigentümer mit ideellen Anteilen oder 
• Wohnungseigentümer sein.

Der wesentliche Unterschied ist, dass mit dem Recht des ideellen Miteigentümers noch nicht das Recht verbunden ist, eine Wohnung zu nutzen und darüber alleine zu verfügen, d.h. diese zu verkaufen oder zu vermieten. Nur dem Wohnungseigentümer ist eine Wohnung zur alleinigen Nutzung und Verwertung zugewiesen. 
Wohnungseigentum ist im Grundbuch (B-Blatt = Eigentumsblatt) ausdrücklich durch den Hinweis "Wohnungseigentum an W ..." gekennzeichnet. Im Eigentumsblatt des Grundbuchs steht dann: 

Anteil 89/923 Muster Maximilian
GEB: 12.12.1954 ADR: Hochgasse 22 6780
a 156/1995 Kaufvertrag 1995-01-28 Eigentumsrecht
b 156/1995 Wohnungseigentum an W 5

Aus diesem Beispiel sieht man, dass Hr. Muster, geboren 1954, die Wohnung Top 5 durch Kaufvertrag am 28. 1. 1995 erworben hat. Erst zu diesem Zeitpunkt der Einverleibung wurde Wohnungseigentum begründet. Die angegebene Adresse ist die Wohnadresse von Hrn. Muster zum Zeitpunkt der Einverleibung des Eigentums, dies muss nicht die Adresse der Eigentumswohnung sein!

Absicherung beim Kauf
Zwischen der Entscheidung eine Immobilie zu kaufen und der tatsächlichen Verfügung darüber als Eigentümer kann längere Zeit vergehen. In dieser Zeitspanne befinden sich Käufer und Verkäufer in einem rechtsunsicheren Raum. Es sind Vorleistungen, z.B. Anzahlungen, zu erbringen, Kosten für die Abwicklung des Kaufes fallen an, die Einigung über den Kauf hat noch keine Publizitätswirkung, Dritte könnten also gutgläubig auch Eigentum an der Liegenschaft erwerben. Um diese Risiken zu minimieren wurden verschiedene Instrumente geschaffen, um vor allem die Position des Käufers zu sichern. 

Möglichkeiten der Absicherung:
Das Wohnungseigentumsgesetz und das Bauträgervertragsgesetz (ist anzuwenden, wenn der Erwerber vor Fertigstellung vereinbarungsgemäß Zahlungen von mehr als ATS 2.000,- pro m2 Nutzfläche zu entrichten hat)
bieten verschiedene Arten der Absicherung des Käufers für den Fall des Doppelverkaufs, bei Belastungen durch Dritte und für vorgeleistete Zahlungen bei Insolvenz des Verkäufers/Bauträgers. Informieren Sie sich im Einzelnen darüber bei Ihrem Rechtsberater.


Grundbuchsauszug:
Jedenfalls sollten Sie sich - sobald Sie sich für eine Immobilie näher interessieren - einen aktuellen Grundbuchsauszug von der Liegenschaft beschaffen. Sie erhalten diesen gegen einen geringen Kostenbeitrag (ab Euro 15,-) in jedem Bezirksgericht. Auch Rechtsanwälte oder Notare können Grundbuchsauszüge erstellen. Aus dem Grundbuch ersehen Sie den Eigentümer der Liegenschaft, Belastungen und eventuelle aktuelle Änderungen.

Erwerb einer Eigentumswohnung in einem Althaus: 
Wird eine Wohnung in einem Haus gekauft, dessen Baubewilligung mehr als 20 Jahre zurückliegt und wird dort Wohnungseigentum neu begründet, so ist dem Käufer ein maximal ein Jahr altes Gutachten über den Bauzustand des Hauses und über die in absehbarer Zeit notwendigen Erhaltungsarbeiten zu übergeben. Ist dieses Gutachten nicht im Kaufvertrag enthalten, sind die Kosten allfälliger Erhaltungsarbeiten in den 10 Jahren nach dem Kauf der Wohnung durch den Verkäufer zu tragen.

Gebühren und Steuern:
Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung sind i.d.R. auch erhebliche Nebenkosten verbunden, in einer groben Schätzung muss man von 10% bis zu 15% des Kaufpreises ausgehen.

Zu den wesentlichsten Positionen zählen: 

Grunderwerbsteuer: Diese beträgt 3,5% (bei nahen Angehörigen 2%) vom Kaufpreis und wird nach Anzeige des unterfertigten Kauf- bzw. auch Anwartschaftsvertrages vom Finanzamt vorgeschrieben. Die GrESt kann somit lange vor Übergabe einer zu errichtenden Wohnung fällig sein!
Gerichtsgebühr für die Einverleibung des Eigentumsrechtes: Diese beträgt 1% vom Kaufpreis und ist anläßlich der Eintragung des Eigentumsrechtes fällig und an das Grundbuch-Gericht zu zahlen.
Umsatzsteuer: Grundsätzlich ist der Kauf von Liegenschaften unecht steuerbefreit, d.h. der Erwerber muss keine Umsatzsteuer vom Kaufpreis bezahlen, der Unternehmer als Käufer hat jedoch auch keine Vorsteuerabzugsmöglichkeit. Der Verkäufer der Liegenschaft hat jedoch die Möglichkeit zur Option zur Steuerpflicht wodurch er den Vorsteuerabzug behält. Wenn der Käufer der Liegenschaft Unternehmer ist, hat er den Vorsteuerabzug für die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer. Wird von dem Optionsrecht nicht Gebrauch gemacht, ist der Grundstücksumsatz steuerfrei. Steuerrechtlicher Unternehmer kann auch jeder unselbständig Erwerbstätige sein, der eine Wohnung zu Anlagezwecken erwirbt und vermietet.
Treuhänder: Die Kosten für den Treuhänder richten sich nach dem Umfang des gesamten beauftragten Paketes. Üblicherweise umfasst es die Errichtung des Kaufvertrages, die Einverleibung des Eigentumsrechtes und die gesamte treuhändige Abwicklung. Die Preisgestaltung für die übernommenen Tätigkeiten im Rahmen der Gebührenordnung der Rechtsanwälte oder Notare eröffnet auch hier Spielräume.
Makler: Die übliche Provision für die Vermittlung einer Liegenschaft durch einen Immobilienmakler beträgt bis zu 5 % des Kaufpreises zuzüglich gesetzliche Mehrwertsteuer.


Immobilien als Vermögensanlage:
Der Kauf einer Immobilie ist auch eine interessante Variante der Vermögensveranlagung. Dabei sind nicht nur bei der Auswahl der Wohnung oder des Hauses andere Kriterien maßgeblich, als wenn man von einer Eigennutzung ausgeht, sondern auch die rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen können andere sein:

Mietrecht: Für Eigentumswohnungen gelten besondere Bestimmungen über die Befristung von Mietverträgen und entsprechend eigene Höchstgrenzen für die maximal verrechenbare Miete.
Steuerrecht: Als Vermieter sind Sie, auch wenn Sie Ihr Haupteinkommen aus unselbständiger Arbeit beziehen, wahrscheinlich Unternehmer und unterliegen somit anderen steuerlichen Vorschriften.

Langfristigkeit von Immobilienveranlagungen:
Bei rascher Weiterveräußerung von Immobilien, um lukrative Marktsituationen auszunützen, sind neben der Spekulationssteuer auch die hohen Transaktionskosten bei Immobilien (GrESt, Grundbuchsgebühren, etc.) zu beachten.

Finanzierung von Immobilienkäufen:
Sobald aus Ihrem Wunsch eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen ein konkretes Vorhaben wird, ist es sinnvoll, sich mit dem Berater in Ihrer Sparkasse in Verbindung zu setzen und einen vorläufigen Gesamtfinanzierungsplan zu entwerfen. Überlegen Sie, welche Eigenmittel Sie bei dem Kauf investieren wollen, wie hoch ein mögliches Darlehen sein kann oder ob vielleicht eine kurzfristige Zwischenfinanzierung notwendig ist. Diese Kalkulation gewährt Ihnen einerseits Sicherheit, falls Sie Ihr Wunschobjekt schon gefunden haben und sich schnell entscheiden müssen, andererseits können Sie in Ruhe Vor- und Nachteile der verschiedenen Finanzierungsvarianten abwägen. 
Lassen Sie sich von einem Profi erklären, wo die Vorteile von Bauspardarlehen liegen, welche Rückzahlungs- und Verzinsungsmodelle es bei Hypothekarfinanzierungen gibt, wann Sie mit einem Fremdwährungskredit gut beraten sind oder welche Wohnbauförderungsmittel Ihnen zur Verfügung stehen könnten.


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