<![CDATA[architekten gitschthaler, aichholzer & partner » Aktuelles]]> http://gitschthaler.aichholzer.at/ Sat, 25 Nov 2017 10:39:29 +0100 Zend_Feed de http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss <![CDATA[GAP-Projekt als Filmlocation]]> http://gitschthaler.aichholzer.at/aktuelles/12,gap-projekt-als-filmlocation.html  

Wien - Puls 4 feiert eine Premiere und legt die erste filmische Eigenproduktion vor. Umgesetzt wurde dies in Koproduktion und mit tatkräftiger Unterstützung der großen deutschen Schwester Sat.1. "Unter Umständen verliebt" ist eine Romantikkomödie, in der sich Mirjam Weichselbraun gemeinsam mit Oliver Wnuk mit einer ursprünglich ganz anders geplanten Schwangerschaft abstrampeln muss...


Als Location dient ua. ein von den Architekten Gitschthaler, Aichholzer & Partner realisiertes Bauvorhaben in 1050 Wien.

 

 

 

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Tue, 20 Mar 2012 00:00:00 +0100
<![CDATA[GAP beim ORF-Kulturmontag]]> http://gitschthaler.aichholzer.at/aktuelles/9,gap-beim-orf-kulturmontag.html

 

Über die Besonderheiten der Wiener Stadtplanung

Auf Wiens Dächern konnten sich in den letzten Jahren Architekten und Bauherren richtiggehend austoben.

Sicherheit kontra Dach-Ausbau

Ausländische Delegationen reisten extra in die Bundeshauptstadt um sich die vielen Beispiele spannender Verknüpfung zwischen alter und neuer Architektur anzusehen. Seit 1.1.09 ist nun aber die Wiener Auslegung des Eurocode 8 in Kraft getreten.

Der EU-weite Erlass soll die Erdbebensicherheit heben - doch in der Wiener Fassung verhindert er nebenbei auch den weiteren Ausbau auf Wiens Dächern. Es geht dabei immerhin um Wohnraum für ca. 200.000 Menschen.

Hat sich da die Lobby der Architekturskeptiker durchgesetzt, oder ist dieser Nebeneffekt etwa gar im Sinne der Wiener Stadtplaner? Immerhin müssen auch die kommunal geförderten Siedlungen, wie zum Beispiel die Aspanggründe am Stadtrand zu ihren Mietern kommen.

TV-Beitrag: Patrice Fuchs

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Wed, 10 Mar 2010 16:36:00 +0100
<![CDATA[Ein Wink mit dem Zaunpfahl]]> http://gitschthaler.aichholzer.at/aktuelles/7,ein-wink-mit-dem-zaunpfahl.html Private Architektur im öffentlichen Raum

von Elke Krasny, Christian Rapp

Wir alle wohnen - meist, ohne weiter darüber nachzudenken.
Vielfältigen Bedürfnissen und unterschiedlichsten Tätigkeiten müssen die Räume, in denen wir leben, genügen. Wir richten uns in ihnen ein, kommen mit ihnen zurecht, und irgendwann denken wir nicht mehr weiter über sie nach.

Wohnen erscheint als Selbstverständlichkeit.
Wir setzen uns zumeist nur dann damit auseinander, wenn uns etwas stört, wenn wir uns zu Veränderungen oder einem Neubau entschließen.

Wohnen befindet sich um empfindlichen Schnittpunkt zwischen öffentlichen und privaten Interessen.
Funktionale und ästhetische Ansprüche, ökologische Erfordernisse und ökonomische Bedingungen, individuelle Selbstverwirklichung und kollektive Standards, private Rückzugsmöglichkeit und infrastrukturelle Versorgung durch die Kommunen müssen berücksichtigt werden. All das macht das "Einfamilienhaus" zur Herausforderung für Architekten und Bewohner.

Das größte Problem des Einfamilienhauses ist sein Erfolg.
Einfamilienhäuser gelten als mit Abstand populärste Wohnform, werden mit enormen Aufwand von der Bauindustrie und von Finanzinstituten beworben und verkörpern gängige Wunschvorstellungen vom Wohnen. Sie sind aber eine äußerst problematische Wohnform, die Flächen frißt, Ressourcen verschlingt, ganze Landstriche zerstört. Das und nicht nur das haben Einfamilienhäuser mit dem Auto gemeinsam.

Während sich die Autoindustrie über umweltverträglichere, kompaktere Produkte Gedanken macht, sind wir im Hausbau immer noch mit "amerikanischen Straßenkreuzern," unterwegs.

Der private Wunsch nach einem Garten mit eigenem Haus, um das man herumgehen kann, steht einem gesellschaftlich notwendigen Umdenken entgegen.
Hinterfragt man den Typus des Wohnhauses in gesellschaftlicher, raumplanerischer und ökologischer Hinsicht, so ist absehbar, daß die heute gängige Vorstellung vom Einfamilienhaus als idealer Wohnform in Zukunft nicht fortsetzbar ist. Die bisherige Praxis einer mehr oder weniger ziellosen Verbauung von Stadtrand und Landschaft stößt an ihre Grenzen. Gerade das, wonach man mit dem eigenen Haus im Grünen so begehrlich sucht, wird durch die uneingeschränkte Verwirklichung auch schon zerstört.

Die neuen Siedler werden von der Zersiedelung eingeholt, an der sie selbst beteiligt waren. Ein Haus bleibt selten allein.
Würde sich jeder Österreicher seinen Wunsch erfüllen und ein Haus errichten, wäre in kürzester Zeit die gesamte Fläche des Landes verbaut - privater Traum kippt in den kollektiven Alptraum.
Mit dem Bau eines Hauses oder einer Siedlung übernimmt man als privater Bauherr oder Bauträger Verantwortung den einzelnen und den Kommunen gegenüber. Architektur hat die Aufgabe, diese Verantwortung in Gebautes umzusetzen.

Drehen sich die Häuser um uns oder drehen wir uns um die Häuser? Mario Merz 1997
Ein Haus ist immer mehr als ein Haus. Es verkörpert den Entwurf und die Umsetzung persönlicher Lebensformen. Man spricht von Wohn- und Baukultur: Der weite Begriff Kultur umfaßt eine Fülle von Elementen - den Stand der technischen Entwicklung, Soziales und Politik, den Umgang mit Stadt und Landschaft, Geschichte und Tradition. Architektur als gebaute Form nimmt diese Elemente der Kultur auf, übersetzt sie und ist im besten Falle so flexibel, daß es sich in ihr leben läßt.

Ein Haus muß in der Lage sein, mit seinen Bewohnern weiterzuleben.
Das Haus als raum-zeitliche Erfahrung muß kommunizieren, mit seinen Bewohnern, mit anderen Häusern, mit der umgebenden Stadt, mit der Landschaft, mit der (Architektur-)Geschichte. Die Hülle des Hauses muß sich folglich nach innen und nach außen lesen lassen, sie muß die Wohnbedürfnisse befriedigen und sich nach außen öffnen. Sie muß das Sonnenlicht und die Umgebung aufnehmen. Durch geplante Lichtführung und Einbeziehung des umgebenden Grundstücks öffnet sich ein Gebäude von innen nach außen und von außen nach innen: es kommuniziert. Es geht um Verhältnisse und um Zwischenzustände, nicht um Statik, sondern um Veränderung.

Wohnen will gelernt sein.
Entwurf und Planung sind eine Gemeinschaftsarbeit von Architekten und Bauherren. Wichtigste Voraussetzung ist das Finden einer gemeinsamen Gesprächsbasis, in vielen Fällen ein Lernprozeß auf beiden Seiten: für "architektonische Laien", die sich ein Haus bauen lassen wollen, und Architekten, die vor der Aufgabe stehen, ihre Sprache der Pläne, Skizzen und Modelle, manchmal auch ihren Fachjargon, in allgemein verständliche Worte zu übersetzen. Die Schwierigkeit besteht darin, zukünftige Räume und ihre Qualitäten sowie die zum Einsatz kommenden Materialien plastisch vor den Augen der Auftraggeber entstehen zu lassen. Werden alternative Möglichkeiten zu gängigen Grundrissen entwickelt, so müssen deren Funktion und Vorteile erst erläutert werden. Die innere Ordnung der Räume ist wesentlichster Bestandteil des Lebensspielraums, den man in seinen Häusern erfährt. Werden aus ökologischen und gestalterischen Gründen unterschiedliche Baumaterialien gewählt, so wird deren Nutzen und Wirkung erklärt. Verblüffend einfache Lösungen, wie die Orientierung eines Hauses auf einem Grundstück, um dem Lauf des Sonnenlichts zu folgen, um eine Beziehung zwischen Haus und Garten herzustellen, werden erst entwickelt und damit nachvollziehbar.

Der gemeinsame Weg von Architekten und Bewohnern besteht aus einer Fülle von Einzelleistungen.
Wechselseitiges Kennenlernen, Verstehen und psychologisches Einfühlungsvermögen sind oft genauso wichtig wie planerische Kompetenz. Das was entsteht, muß offen genug sein, daß die Bauherren damit tun können, was ihren individuellen Neigungen entspricht.

Wo haben wir Wohnen und Beschreiben von Räumen gelernt?
Häufig weiß man sehr genau, was man nicht will - was man eigentlich will, ist nicht in demselben Ausmaß formulierbar. Neue Räume eröffnen sich nur durch einen Lernprozeß. Nicht nur die Planungszeit ist oft lang, auch die Bauzeit verlängert sich durch neue Technologien, durch bauphysikalische und ökologische Erfordernisse.
Entschließt man sich zum Bau eines Hauses, so heißt dies meistens "lebenslänglich", positiv formuliert hat man unter vielen Lebenslaufgaben eine weitere gefunden.

Niemand steht eines Montags auf, um das Einfamilienhaus neu zu erfinden.
Alles ist immer schon einmal dagewesen. Worauf es ankommt, ist die richtige Dosierung. Es geht also um die geschickte und intelligente Bearbeitung eines Fundus. Und dennoch: von zwei Seiten ändern sich die Ansprüche. Die Lebens- und Arbeitsbedingungen und damit auch das Wohnen im privaten Bereich (zumeist wohnt man ja fast 50% seiner Lebenszeit nicht zu Hause, sondern dort, wo man arbeitet) ändern sich. Neue Technologien, die die Trennung von Privat- und Arbeitsraum aufweichen, und sich verändernde soziale Strukturen verlangen neue Wohnentwürfe, die Entwicklung von flexiblen Raumstrukturen und variablen Bespielungsmöglichkeiten. Auf der anderen Seite gibt es volkswirtschaftliche Ansprüche an die Architektur: ökonomische und ökologische. Gerade die ökologische Herausforderung besteht auch in der Entwicklung einer Formensprache, der "Bio" und "Müsli" nicht von der Fassade abzulesen sind. Als Planender ist man oft in der Zwickmühle zwischen regional einengenden Bauvorschriften und privaten Wünschen, die sich aus vorgefundenen Idealbildern vom Haus speisen.

Wie man baut, so lebt man.
Mit dem Haus, das man sich "leistet", tritt man auch nach außen, man wird identifizierbar. Die Nachbarn wissen, woher man kommt, wenn man am Morgen zur Arbeit aufbricht. Leistet man sich das Wagnis, anders zu bauen, unkonventionell, nicht standardisiert, abweichend vom Rundherum, so muß man auch die Reaktionen der Nachbarn aushalten. Man übernimmt in gewisser Weise die Rolle eines lebenden Architekturvermittlers.

Warum lernen es die Leute nicht, in den fensterlosen Kugeln von Ledoux oder in den reinen Glasprismen von Mies von der Rohe zu wohnen? Nein, sie brauchen einen Ort, an dem der Filius Klavier übt, während die Mama mit den Nachbarinnen Bridge spielt.
Philip Johnson 1953

Das Verhältnis zwischen Architekten und möglichen zukünftigen Bauherren ist nicht immer vorurteilsfrei: Der Bauherr befürchtet die künstlerische Selbstverwirklichung des Architekten, die den eigenen Wünschen entgegensteht; der Bauherr befürchtet, in Räumen leben zu müssen, vor denen immer ein Architekturphotograph lauert; er befürchtet, daß es mehr Geld kostet, als wenn er die Sache selber in die Hand nimmt.

Die Beispiele der Ausstellung "Von Haus zu Haus" zeigen, daß planerische Kompetenz und Kreativität von Architekten zu funktionalen und ökonomischen Lösungen führen.
Dem vagen Gefühl, daß man von seinen eigenen Absichten etwas verliert, wenn man mit einem Architekten baut, wird mit den neunzehn ausgewählten Beispielen entgegengesetzt, daß sehr wohl diesen Absichten entsprochen werden kann.

Die meisten der gezeigten Bauten wurden für Familien mit durchschnittlichem Einkommen und ohne besondere architektonische Ansprüche errichtet.
Was die Bauherren allerdings auszeichnet, ist ihre Neugier und ihr Mut, ihre Bedürfnisse selbst zu bestimmen, sich nicht von Bildern der Werbung leiten zu lassen und sich auf unkonventionelle Lösungen einzulassen. Solche Beispiele sind leider wenige Einzelfälle.

Stellen wir uns eine Ethnologin aus Burkina Faso vor, die in Ostösterreich das Wohnen erforscht.
Was wird sie sehen? Wenn wir uns vorstellen, wie sie sieht, sehen wir vielleicht klarer, was wir aus Gewohnheit nicht mehr wahrnehmen. Da es für sie nicht immer möglich ist, alle Häuser auch von innen zu besichtigen, fällt ihr Auge auf das äußere Erscheinungsbild. Sie sieht Fassaden, Dachformen, Erker, Giebel, Materialien, Farben und große und kleine Grundstücke.

Der Bau eines privaten Heims hat öffentliche Folgen: man konfrontiert die anderen mit seinem Raum- und Gestaltungsanspruch.
Die Bilder vom Gebauten entwickeln sich durch das, was man sieht, was die Landschaft und die Umgebung prägt. Das Vorhandene ist jedoch nicht die einzige Quelle der Inspiration für zukünftige Hausbesitzer: viel mehr noch haben mediale Räume ihren fixen Ort in der Vorstellungswelt gefunden: Von "Dallas" bis zur "Schwarzwaldklinik", von der Jotto-Toto"Werbung über die "Blaue Lagune" bis zu "Schöner Wohnen" werden wir mit stereotypen Gestaltungsformeln abgespeist.

Es ist nicht das Innere der Häuser, das sich uns erschließt, vielmehr ihre Gesichter, die sich uns einprägen und nachgebaut werden.
Wie das Haus aussieht, scheint wichtiger als die Benutzbarkeit. Die lebensgeschichtlichen Prägungen und die medialen Einflüsse spielen beim Hausbauen und Wohnen eine nicht zu unterschätzende Rolle. Die Standardisierung des alltäglichen Lebens findet sich wieder in den Ansprüchen der einzelnen Bauherren.

Ist das Gesuchte vorgefertigt noch Katalog lieferbar, so werden die Wünsche vielleicht nicht ganz befriedigt, aber die Anstrengungen der Planung minimiert.
Nur mit Mühe können eingeborene Informanten unserer afrikanischen Ethnologin für ihre Feldforschung Tips geben, wo sie gute Architektur finden kann.
Serielle Produktionsmöglichkeiten und neue Bautechnologien gehen nicht immer mit einer funktionalen und ästhetischen Gestaltung Hand in Hand.

Zwar haben sich heute industrielle Herstellungsweisen durchgesetzt, allerdings häufig nicht so, wie sich die Architekten der Moderne das dachten, sondern eher so, wie sich Walt Disney oder Ludwig 11 das erträumt haben könnten.
Stilklitterungen und wilde Zitatmischungen aus einem architekturgeschichtlichen Fundus verwandeln Häuser in austauschbare Medienfassaden. Vorbilder wie Jagdhütten oder toskanische Villen werden über standardisierte Konstruktionen und Grundrisse gestülpt. Grelle Farben und kitschige Accessoires überdecken gestalterische Mängel.

Je dürftiger das planerische Bewußtsein, desto üppiger das Dekor.
Bedenklicher noch als die Lederhosen-, Alpinhut- und Pizzeriaarchitektur an sich ist die Geschwindigkeit, mit der sie sich ausdehnt.

Siedlungsgebiete ohne identifizierbare Kerne und infrastrukturelle Ausstattung, wachsende Verkehrsflächen und Gewerbezonen lassen eine Verödung zurück, dergegenüber die klassischen großstädtischen Zentren bereits romantisch und intim erscheinen.
Prognosen wie die der Raumordnungskonferenz von 1996 schätzen bei gleichbleibendem Trend zu neuen Eigenheimen den Bedarf an Bauland allein in Niederösterreich auf ca. 11.000 ha bzw. 150.000 neuen Wohneinheiten bis zum Jahr 2011. Für Raumplaner und Städtebauer ist das Einfamilienhaus dabei das eigentliche Sorgenkind.

In besonders betroffenen Regionen, wie in Südtirol, ist der Bau von Einfamilienhäusern mittlerweile untersagt.
Ostösterreich ist von einer solchen Entscheidung noch weit entfernt. Es ist bemerkenswert, daß hier die um sich greifende Verbauung mit einem so bescheidenen architektonischen Niveau Hand in Hand geht. Das Ergebnis ist landauf, landab sichtbar: eine Verhüttelung fürs Auge, eine Zersiedelung für die Landschaft.

Wie es sein könnte: Raum- und Städteplaner arbeiten daran', flächenschonende Siedlungskonzepte und Bebauungspläne durchzusetzen.
Gleichermaßen sind Architekten gefragt, Siedlungen zu entwickeln, die sowohl für die einzelnen Bewohner als auch städtebaulich gut funktionieren. Da Energie- und Flächenressourcen gesamtgesellschaftlich nicht unendlich zur Verfügung stehen, müssen neue, dichte Siedlungsformen entwickelt werden, die ihren Bewohnen genau die Wohnqualität bieten, die man im "klassischen" Einfamilienhaus zu finden vermeint.
Ein politisches und gesellschaftliches Umdenken ist notwendig, um der voranschreitenden Verhüttelung und Zersiedelung entgegenzuwirken.
Wir wünschen uns, daß die Diskussionen über den kontroversiellen Bautyp Einfamilienhaus herausfordert werden und sich das notwendige Gespräch zwischen Architekten, Raumplanern, Politikern, Behörden und Bauherren intensiviert.

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Tue, 02 Mar 2010 00:29:00 +0100
<![CDATA[Planen mit Profis]]> http://gitschthaler.aichholzer.at/aktuelles/5,planen-mit-profis.html Die Erfahrung zeigt, dass Bauherrn mit einem Architekten 20 - 25% der Hausbaukosten einsparen können. Der Architekt setzt die Vorstellungen des Bauherrn gemeinsam mit hochqualifizierten Fachleuten – Ingenieurkonsulenten – um, erledigt die Behördenwege, sucht die kostenoptimalen Materialien und Professionisten, koordiniert sämtliche Termine, überwacht und überprüft Leistung, Qualität und Kosten ihres Hausbaus.

Der Architekt
Für angehende Bauherrn empfiehlt es sich, von Anfang an einen Architekten zu beauftragen. Der Architekt entwickelt gemeinsam mit dem Auftraggeber – auf Grundlage dessen finanzieller und gestalterischer Vorstellungen – sein persönliches Projekt.

Er liefert die Pläne vom Vorentwurf bis zur Detailplanung, übernimmt die behördlichen Erledigungen, erstellt das Leistungsverzeichnis und die Massenberechnungen, auf deren Grundlage eine Kostenschätzung vorgenommen werden kann, übernimmt die technische und geschäftliche Oberleitung der Bauausführung und übt für den Bauherrn die örtliche Bauaufsicht aus.

Alle diese Leistungen könne vom Architekten auch einzeln als Teilleistungen vom Bauherrn bestellt werden. Die rechtzeitige Betrauung des Architekten verschafft Auftraggebern einen Überblick über ihr persönliches Projekt und macht es berechenbar. Der Realisierung steht nichts mehr in Wege!

Mängel, die oft Folge von fehlender oder schlampiger Planung sind und die Baukosten oft ins Unkalkulierbare und Unermessliche treiben, können solcherart vermieden werden. Sollten dennoch Fehler passieren, ist der Architekt durch eine entsprechende Haftpflichtversicherung versichert.

Ein Haus baut man in der Regel nur einmal im Leben. Für den Architekten hingegen ist das die selbstverständlichste Sache der Welt. Daher sollten sich angehende Bauherrn für die Erfahrung des Architekten entscheiden und sich damit lebenslange Wohnzufriedenheit sichern.

Der Statiker
Sichert Bauherren in schwierigen Grundstückssituationen oder bei mutigen Entwürfen die „konstruktive Sicherheit" ihres Bauwerks.

Der Haustechniker
Vertritt die energiepolitischen Interessen des Bauherrn und zeigt ihm ökonomische Lösungen auf, die sich auch ökologisch sehen lassen können.

Der Geometer
Beginnt das Bauprojekt mit dem Ankauf oder der Übernahme einer Liegenschaft kann die Beauftragung eines Geometers (Vermessers) unangenehme Überraschungen ersparen. Die meisten Bauordnungen verlangen einen Abstand des Bauwerkes (meistens drei Meter) von einer „rechtlich gesicherten" Grenze.

Die örtliche Fixierung der Grenze kann der Geometer beurkunden. Darüber hinaus gibt er dem Bauherren kompetente Auskunft, ob die betreffende Liegenschaft ein Baugrund ist, ob er bebaubar ist (also den Bebauungsplänen entspricht) oder darauf öffentliche Verpflichtungen im Baufall lasten und ob das angegebene Flächenmaß stimmt. 

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Thu, 11 Feb 2010 18:00:00 +0100
<![CDATA[Immobilienkauf]]> http://gitschthaler.aichholzer.at/aktuelles/6,immobilienkauf.html Bei allen folgenden Punkten steht der rechtliche Aspekt im Vordergrund

Der Kaufvertrag:
Ein Kaufvertrag sollte jedenfalls folgende Elemente enthalten:

den Verkäufer und den Käufer
den Kaufpreis
eine genaue Bezeichnung des Objektes
die Einverleibungsbewilligung

Darüber hinaus enthalten die meisten Verträge noch folgende Punkte:

Lage- und Ausstattungsbeschreibung
Bestimmungen die Übergabe der Wohnung oder Liegenschaft betreffend
Mängelhaftung und Risikotragung
Kündigungs- und Auflösungsbestimmungen
Erklärungen die Staatsbürgerschaft betreffend
Treuhänder für die Abwicklung

Beim Kauf von Eigentumswohnungen enthalten die meisten Kaufverträge noch folgende Elemente:

die Verpflichtung zur Begründung von Wohnungseigentum, soweit dieses noch nicht besteht
eventuell: Bestimmungen über die Hausverwaltung (der Wohnungseigentümer kann max. 5 Jahre an eine Hausverwaltung gebunden werden)
Regelungen über die Aufwendungen für Instandhaltung und die Aufteilung einer Mietzinsreserve. Besonders bei Begründung von Wohnungseigentum in Althäusern und bei gemischt genutzten Objekten (teils Miete, teils Wohnungseigentum) ist diesen Bestimmungen große Bedeutung beizumessen.
Betriebskostenaufschlüsselung
Sicherungsmittel gemäß Bauträgervertragsgesetz (BTVG)

Wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch einverleibt werden, übernehmen Sie automatisch alle vor Einverleibung Ihres Rechtes verbücherten Lasten. Überprüfen Sie daher genau, welche Lasten im Grundbuch vorhanden sind und vereinbaren Sie im Kaufvertrag deren Löschung oder deren Anrechnung auf den Kaufpreis. Beachten Sie, dass z.B. Wegerechte, Leibrenten, Wohnrechte usw. den Wert einer Liegenschaft erheblich schmälern können!

Die weitere Abwicklung:

- Der Kaufvertrag muss von Käufer und Verkäufer notariell beglaubigt unterfertigt werden. Die Beglaubigung der Unterschriften ist Bedingung für die Einverleibung des Eigentumsrechtes im Grundbuch 
- Sodann ist beim Gericht, in dessen Sprengel die Wohnung liegt, der Antrag auf Einverleibung des Eigentumsrechts zu stellen. Da das bezügliche Gesuch speziellen Formvorschriften genügen muss, empfiehlt es sich, damit Kundige zu betrauen. 
¦ Beachten Sie, dass Kaufverträge manchmal von Behörden zu genehmigen sind. Das ist besonders der Fall, wenn Ausländer (nicht EU-Bürger) Liegenschaftseigentum erwerben wollen, kann aber auch bei landwirtschaftlich genutzten Liegenschaften oder in Assanierungsgebieten in Städten notwendig sein.
Beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung werden oft zwei Verträge errichtet, ein Anwartschaftsvertrag, der die allgemeinen Vertragsbestimmungen enthält, und ein Kaufvertrag, der nur noch der Einverleibung im Grundbuch dient und erst nach Rechtskraft des Nutzwertgutachtens errichtet wird.

Miteigentum und Wohnungseigentum:
Wenn es mehr als einen Eigentümer einer Liegenschaft gibt, so können diese

• Miteigentümer mit ideellen Anteilen oder 
• Wohnungseigentümer sein.

Der wesentliche Unterschied ist, dass mit dem Recht des ideellen Miteigentümers noch nicht das Recht verbunden ist, eine Wohnung zu nutzen und darüber alleine zu verfügen, d.h. diese zu verkaufen oder zu vermieten. Nur dem Wohnungseigentümer ist eine Wohnung zur alleinigen Nutzung und Verwertung zugewiesen. 
Wohnungseigentum ist im Grundbuch (B-Blatt = Eigentumsblatt) ausdrücklich durch den Hinweis "Wohnungseigentum an W ..." gekennzeichnet. Im Eigentumsblatt des Grundbuchs steht dann: 

Anteil 89/923 Muster Maximilian
GEB: 12.12.1954 ADR: Hochgasse 22 6780
a 156/1995 Kaufvertrag 1995-01-28 Eigentumsrecht
b 156/1995 Wohnungseigentum an W 5

Aus diesem Beispiel sieht man, dass Hr. Muster, geboren 1954, die Wohnung Top 5 durch Kaufvertrag am 28. 1. 1995 erworben hat. Erst zu diesem Zeitpunkt der Einverleibung wurde Wohnungseigentum begründet. Die angegebene Adresse ist die Wohnadresse von Hrn. Muster zum Zeitpunkt der Einverleibung des Eigentums, dies muss nicht die Adresse der Eigentumswohnung sein!

Absicherung beim Kauf
Zwischen der Entscheidung eine Immobilie zu kaufen und der tatsächlichen Verfügung darüber als Eigentümer kann längere Zeit vergehen. In dieser Zeitspanne befinden sich Käufer und Verkäufer in einem rechtsunsicheren Raum. Es sind Vorleistungen, z.B. Anzahlungen, zu erbringen, Kosten für die Abwicklung des Kaufes fallen an, die Einigung über den Kauf hat noch keine Publizitätswirkung, Dritte könnten also gutgläubig auch Eigentum an der Liegenschaft erwerben. Um diese Risiken zu minimieren wurden verschiedene Instrumente geschaffen, um vor allem die Position des Käufers zu sichern. 

Möglichkeiten der Absicherung:
Das Wohnungseigentumsgesetz und das Bauträgervertragsgesetz (ist anzuwenden, wenn der Erwerber vor Fertigstellung vereinbarungsgemäß Zahlungen von mehr als ATS 2.000,- pro m2 Nutzfläche zu entrichten hat)
bieten verschiedene Arten der Absicherung des Käufers für den Fall des Doppelverkaufs, bei Belastungen durch Dritte und für vorgeleistete Zahlungen bei Insolvenz des Verkäufers/Bauträgers. Informieren Sie sich im Einzelnen darüber bei Ihrem Rechtsberater.


Grundbuchsauszug:
Jedenfalls sollten Sie sich - sobald Sie sich für eine Immobilie näher interessieren - einen aktuellen Grundbuchsauszug von der Liegenschaft beschaffen. Sie erhalten diesen gegen einen geringen Kostenbeitrag (ab Euro 15,-) in jedem Bezirksgericht. Auch Rechtsanwälte oder Notare können Grundbuchsauszüge erstellen. Aus dem Grundbuch ersehen Sie den Eigentümer der Liegenschaft, Belastungen und eventuelle aktuelle Änderungen.

Erwerb einer Eigentumswohnung in einem Althaus: 
Wird eine Wohnung in einem Haus gekauft, dessen Baubewilligung mehr als 20 Jahre zurückliegt und wird dort Wohnungseigentum neu begründet, so ist dem Käufer ein maximal ein Jahr altes Gutachten über den Bauzustand des Hauses und über die in absehbarer Zeit notwendigen Erhaltungsarbeiten zu übergeben. Ist dieses Gutachten nicht im Kaufvertrag enthalten, sind die Kosten allfälliger Erhaltungsarbeiten in den 10 Jahren nach dem Kauf der Wohnung durch den Verkäufer zu tragen.

Gebühren und Steuern:
Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung sind i.d.R. auch erhebliche Nebenkosten verbunden, in einer groben Schätzung muss man von 10% bis zu 15% des Kaufpreises ausgehen.

Zu den wesentlichsten Positionen zählen: 

Grunderwerbsteuer: Diese beträgt 3,5% (bei nahen Angehörigen 2%) vom Kaufpreis und wird nach Anzeige des unterfertigten Kauf- bzw. auch Anwartschaftsvertrages vom Finanzamt vorgeschrieben. Die GrESt kann somit lange vor Übergabe einer zu errichtenden Wohnung fällig sein!
Gerichtsgebühr für die Einverleibung des Eigentumsrechtes: Diese beträgt 1% vom Kaufpreis und ist anläßlich der Eintragung des Eigentumsrechtes fällig und an das Grundbuch-Gericht zu zahlen.
Umsatzsteuer: Grundsätzlich ist der Kauf von Liegenschaften unecht steuerbefreit, d.h. der Erwerber muss keine Umsatzsteuer vom Kaufpreis bezahlen, der Unternehmer als Käufer hat jedoch auch keine Vorsteuerabzugsmöglichkeit. Der Verkäufer der Liegenschaft hat jedoch die Möglichkeit zur Option zur Steuerpflicht wodurch er den Vorsteuerabzug behält. Wenn der Käufer der Liegenschaft Unternehmer ist, hat er den Vorsteuerabzug für die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer. Wird von dem Optionsrecht nicht Gebrauch gemacht, ist der Grundstücksumsatz steuerfrei. Steuerrechtlicher Unternehmer kann auch jeder unselbständig Erwerbstätige sein, der eine Wohnung zu Anlagezwecken erwirbt und vermietet.
Treuhänder: Die Kosten für den Treuhänder richten sich nach dem Umfang des gesamten beauftragten Paketes. Üblicherweise umfasst es die Errichtung des Kaufvertrages, die Einverleibung des Eigentumsrechtes und die gesamte treuhändige Abwicklung. Die Preisgestaltung für die übernommenen Tätigkeiten im Rahmen der Gebührenordnung der Rechtsanwälte oder Notare eröffnet auch hier Spielräume.
Makler: Die übliche Provision für die Vermittlung einer Liegenschaft durch einen Immobilienmakler beträgt bis zu 5 % des Kaufpreises zuzüglich gesetzliche Mehrwertsteuer.


Immobilien als Vermögensanlage:
Der Kauf einer Immobilie ist auch eine interessante Variante der Vermögensveranlagung. Dabei sind nicht nur bei der Auswahl der Wohnung oder des Hauses andere Kriterien maßgeblich, als wenn man von einer Eigennutzung ausgeht, sondern auch die rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen können andere sein:

Mietrecht: Für Eigentumswohnungen gelten besondere Bestimmungen über die Befristung von Mietverträgen und entsprechend eigene Höchstgrenzen für die maximal verrechenbare Miete.
Steuerrecht: Als Vermieter sind Sie, auch wenn Sie Ihr Haupteinkommen aus unselbständiger Arbeit beziehen, wahrscheinlich Unternehmer und unterliegen somit anderen steuerlichen Vorschriften.

Langfristigkeit von Immobilienveranlagungen:
Bei rascher Weiterveräußerung von Immobilien, um lukrative Marktsituationen auszunützen, sind neben der Spekulationssteuer auch die hohen Transaktionskosten bei Immobilien (GrESt, Grundbuchsgebühren, etc.) zu beachten.

Finanzierung von Immobilienkäufen:
Sobald aus Ihrem Wunsch eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen ein konkretes Vorhaben wird, ist es sinnvoll, sich mit dem Berater in Ihrer Sparkasse in Verbindung zu setzen und einen vorläufigen Gesamtfinanzierungsplan zu entwerfen. Überlegen Sie, welche Eigenmittel Sie bei dem Kauf investieren wollen, wie hoch ein mögliches Darlehen sein kann oder ob vielleicht eine kurzfristige Zwischenfinanzierung notwendig ist. Diese Kalkulation gewährt Ihnen einerseits Sicherheit, falls Sie Ihr Wunschobjekt schon gefunden haben und sich schnell entscheiden müssen, andererseits können Sie in Ruhe Vor- und Nachteile der verschiedenen Finanzierungsvarianten abwägen. 
Lassen Sie sich von einem Profi erklären, wo die Vorteile von Bauspardarlehen liegen, welche Rückzahlungs- und Verzinsungsmodelle es bei Hypothekarfinanzierungen gibt, wann Sie mit einem Fremdwährungskredit gut beraten sind oder welche Wohnbauförderungsmittel Ihnen zur Verfügung stehen könnten.

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Wed, 11 Feb 2009 18:01:00 +0100
<![CDATA[Karten für Cick Corea]]> http://gitschthaler.aichholzer.at/aktuelles/10,karten-fuer-cick-corea.html Das WIENER MOZARTJAHR 2006 INFOCENTER vereint zeitgenössische Architektur mit Funktionalität und versteht sich auch als Hommage an das Haus am Ring. Ein Gespräch mit den Architekten Hannes Aichholzer und Rudolf Gitschthaler.

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Thu, 30 Mar 2006 00:21:00 +0200
<![CDATA[Ein Stück vom Himmel]]> http://gitschthaler.aichholzer.at/aktuelles/11,ein-stueck-vom-himmel.html Ausgebaute und noch nicht ausgebaute Dachgeschoße bieten – unter den richtigen Voraussetzungen – qualitätsvolle Wohnräume in der Stadt.

Kommentar von Hannes Aichholzer im Immobilien Focus

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Thu, 30 Jun 2005 00:46:00 +0200